譲与所得税の基本とは？親から不動産を受け取る前に知るべきポイント

親から不動産を譲与されたときの税金全体像

親から不動産を譲り受ける場合には、まずどのような形で権利を引き継ぐかによって関係する税金が変わります。
一般的に「生前に無償や低額で譲り受ける贈与」か、「亡くなった後に取得する相続」か、「対価を支払う売買」かで整理することが大切です。
生前贈与で取得する場合は贈与税が中心になりますが、その後に不動産を売却すれば譲渡所得税も関係してきます。
さらに取得時には不動産取得税や登録免許税など、地方税や登記に関する税金も発生する可能性があります。

親から不動産を無償でもらう典型的なケースでは、贈与税の課税関係を確認し、評価額や基礎控除を踏まえて負担を把握することが基本です。
一方、相続で取得する場合は、相続税の対象となるかどうかや、基礎控除額の範囲内かどうかが重要になります。
親子間であっても売買とする場合には、売主側に譲渡所得税が生じ得るほか、買主側には不動産取得税や登録免許税が関係します。
このように同じ不動産の承継でも、選ぶ方法によって税目や負担の時期が異なるため、早い段階で全体像を確認しておくことが安心につながります。

親から不動産を譲り受ける前には、まず不動産の種類やおおよその評価額を把握し、どの方法で承継するかを家族で検討することが大切です。
次に、贈与税や相続税、将来の譲渡所得税の概算を確認し、現金の準備や申告時期を含めた資金計画を立てる流れが一般的です。
さらに、名義変更に伴う登録免許税や不動産取得税の有無、軽減措置の適用可能性についても確認しておくと、予想外の負担を避けやすくなります。
このような手順で整理しておくと、親から不動産を譲与された後の売却や活用についても、落ち着いて判断しやすくなります。

親から不動産をもらうときの贈与税と特例

親から不動産を無償でもらったり、著しく低い価額で譲り受けたりすると、その経済的な利益に対して贈与税がかかる可能性があります。
贈与税には、年間の合計額から差し引ける基礎控除額があり、現在は原則として1年間に受けた贈与額の合計から110万円を差し引いた残りに対して税率が適用されます。
税率は、受け取る人と贈与者との関係や、贈与額の大きさによって段階的に上がる仕組みになっているため、事前に大まかな税負担を把握しておくことが大切です。
親からの不動産の贈与を検討する際は、このような基本ルールを踏まえて、贈与方法や時期を慎重に考える必要があります。

贈与税には、一定の条件を満たすことで、税金がかからない、または軽減される特例がいくつか用意されています。
代表的なものとして、親や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税となる制度があり、マイホームの取得や新築、増改築の資金などに利用しやすい仕組みです。
また、贈与税と相続税を通算して負担を抑える「相続時精算課税制度」を選択することで、一定額までの贈与について贈与税がかからない代わりに、相続時にまとめて精算する方法もあります。
これらの特例は、適用できる期間や対象となる不動産・資金の要件が細かく定められているため、最新の制度内容を確認しながら活用を検討することが重要です。

親から不動産や資金の贈与を受けた場合、贈与税の申告が必要かどうかは、年間の贈与額や特例の利用状況によって異なります。
原則として、1年間に受けた贈与額の合計から基礎控除額を差し引いた残りがある場合や、住宅取得等資金の贈与の非課税制度などの特例を利用する場合には、贈与税の申告書を作成して提出する必要があります。
申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までとされており、この期間内に、贈与契約書や登記事項証明書、資金の支払いを確認できる書類などを揃えて申告することが求められます。
一方で、年間の贈与額が基礎控除額以内で特例も利用しない場合には、贈与税の申告は不要とされていますが、親から不動産をもらうような重要な取引では、念のため早めに内容を整理しておくと安心です。

親から譲り受けた不動産を売却したときの譲渡所得税

親から贈与や相続で取得した不動産を売却すると、原則として譲渡所得税の対象になります。
譲渡所得税とは、不動産の売却益に対して課される所得税と住民税を合わせた呼び方です。
売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて利益が出た場合に、その利益に一定の税率がかかります。
なお、赤字になった場合には、通常は譲渡所得税は発生しない仕組みです。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。
取得した年の翌年から起算して所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡所得として区分されます。
短期譲渡所得は所得税と住民税を合わせた税率が高く、長期譲渡所得は comparatively 低い税率が適用されます。
そのため、親から受け継いだ不動産をいつ売却するかにより、税負担が大きく変わる可能性があります。

さらに、譲渡所得には復興特別所得税も加算されるため、実際の負担額は通常の所得税率に一定割合を上乗せしたものになります。
課税方式は申告分離課税とされており、給与所得など他の所得とは分けて計算される点も重要です。
このため、譲渡所得が発生した年には、原則として確定申告を行い、売却代金や取得費、各種費用を整理して申告する必要があります。
親から譲り受けた不動産の売却を検討する際には、事前に税金の仕組みを理解し、手取り額の見通しを持っておくことが大切です。

親から不動産を譲り受ける前に確認したいポイント

まず、親から不動産を譲り受ける方法として、贈与・相続・売買（低額譲渡を含む）のどれを選ぶかで、贈与税や相続税だけでなく、将来売却する際の譲渡所得税の負担も変わります。
たとえば、生前贈与で取得した場合は、取得費や所有期間を親から引き継ぐため、売却益が大きくなりやすいとされています。
一方で、相続で取得した場合は、相続発生時の時価を基準に譲渡所得を計算することになり、結果として課税される所得が抑えられる場合もあります。
このように、どの方法が有利かは不動産の評価額や将来の売却予定などによって異なりますので、早い段階から比較検討しておくことが大切です。

次に、親子間で事前に整理しておきたい事項として、不動産の名義、評価額、資金の出どころがあります。
名義については、登記簿上の名義人と実際に資金を負担した人が一致していないと、思わぬ贈与とみなされるおそれがあります。
また、固定資産税評価額や相続税評価額など、どの評価を基準に税金が計算されるのかを確認しておくと、将来の税負担の見通しを立てやすくなります。
さらに、購入資金やリフォーム代金の出どころを明確にしておくことで、後になって税務署から説明を求められた際も、スムーズに説明しやすくなります。

加えて、親から不動産を譲り受けることを検討し始めた段階で、専門家や関係機関に相談することも重要です。
相談の際には、不動産の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、過去の売買契約書や工事請負契約書などを準備しておくと、具体的なアドバイスを受けやすくなります。
また、贈与税や譲渡所得税の取扱いは改正が行われることがあるため、最新の制度内容を前提に検討する必要があります。
このため、譲り受ける時期や方法を決める前に、一度は専門的な意見を確認しておくことをおすすめします。

まとめ

親から不動産を譲り受ける場合、贈与税だけでなく譲渡所得税や不動産取得税など、複数の税金が関係します。
どの制度を選ぶかで将来の税負担も大きく変わるため、「贈与」「相続」「売買」の違いを早めに整理しておくことが大切です。
当社では、親から不動産をもらう前の検討段階から、税金の基本整理や専門家への相談準備まで丁寧にサポートしています。
「自分の場合はいくらかかるのか」「どの方法がよいのか」など、少しでも不安があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。