空き家の固定資産税はどうなる？売却で負担を抑えるポイントを解説

空き家でも固定資産税はかかる？基本を整理

空き家になっている建物や土地であっても、多くの場合は引き続き固定資産税と都市計画税が課税されます。
これらの税金は、毎年1月1日時点での固定資産の所有者に対して、市区町村が評価した価格に基づき算出されます。
そのため、居住していないから税金がかからないということはなく、空き家であっても所有し続ける限り、原則として納税義務は継続します。
まずは、この基本的な仕組みを押さえておくことが大切です。

固定資産税は、土地や家屋ごとに決められた「固定資産税評価額」に一定の税率を乗じて計算されます。
標準的な税率は、固定資産税が評価額の1.4％、都市計画税が評価額の0.3％とされています。
ただし、都市計画税は市街化区域など特定の区域内の資産にのみ課税されるため、すべての土地や建物に一律にかかるものではありません。
このように、所在地や用途によって課税内容が異なる点を理解しておく必要があります。

また、税額を算出する際には、評価額そのものではなく、そこから一定の調整を行った「課税標準額」が用いられます。
住宅用の土地については、課税標準額を大きく引き下げる「住宅用地特例」が設けられており、小規模住宅用地では評価額の1/6まで軽減される仕組みです。
空き家であっても、住宅として利用可能な家屋が残っており、住宅用地としての要件を満たしていれば、この特例が適用される場合があります。
一方で、更地になっている場合や、特定の条件により特例が外れる場合には、軽減が受けられないことがあります。

空き家放置で固定資産税が6倍に？特定空家と空き家法

空家等対策の推進に関する特別措置法は、周囲の生活環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家を減らし、適切な管理や活用を促すために制定された法律です。
この法律では、倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家などを「特定空家等」と位置付け、市区町村が助言や指導、勧告、命令、行政代執行といった段階的な措置をとる枠組みが整えられています。
特定空家等に該当するかどうかは、構造の破損状況やごみの放置状況、周辺の景観や生活環境への影響などを、市区町村が国の指針等を踏まえて総合的に判断します。
このように、単に人が住んでいないというだけでなく、地域の安全や環境にとって問題があるかどうかが重要なポイントになります。

空き家が特定空家等と判断され、改善に関する勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れることがあります。
住宅用地特例は、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を小規模住宅用地で価格の6分の1とするなど、大きな軽減が認められる制度です。
ところが、特定空家等に対する勧告を受けた土地では、この特例が解除され、課税標準が本来の評価額まで戻るため、結果として固定資産税が最大で約6倍に増加し得るとされています。
なお、増額が実際の納税額に反映されるのは、勧告を受けた年の翌年度分の課税からとされていることが多く、自治体からの通知内容をよく確認することが大切です。

特定空家等とみなされないためには、建物の状態や敷地の環境を日常的に管理しておくことが重要です。
具体的には、屋根や外壁の破損をそのままにしないこと、庭木の剪定や雑草の除去を定期的に行うこと、不法投棄や害虫の発生を招くようなごみを放置しないことなどが挙げられます。
また、市区町村から助言や指導、改善の要請が届いたときには、その内容をよく読み、期限や方法について早めに相談しながら対応することで、勧告や命令といった重い措置への移行を防ぎやすくなります。
このように、一定の管理を継続しつつ行政からの連絡に適切に応じることが、固定資産税の負担増を回避するうえでも欠かせない対応と言えます。

空き家を売却したときの税金と固定資産税との関係

空き家を売却すると、建物や土地の所有者には譲渡所得税と住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益部分を指し、この金額に所得税法上の税率を乗じて税額を計算します。
居住用財産の売却では所有期間に応じて税率が異なり、一般的に所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として税率が低くなります。
まずは、売却益が生じるかどうか、またどの区分の税率が適用されるかを整理することが大切です。

相続した空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が利用できるかどうかが重要な検討ポイントになります。
この特別控除は、一定の要件を満たす空き家を売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
対象となるのは、おおむね昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物以外の耐震性のない住宅で、被相続人が1人で居住していたことや、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することなど、細かな条件があります。
制度の適用可否は、国税庁の資料や専門家への確認を通じて慎重に判断する必要があります。

空き家の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、その年度1年分が課税される仕組みです。
そのため、売買契約や所有権移転登記の時期によって、どの年度分の固定資産税を誰が負担するかが変わります。
実務上は、売主と買主のあいだで引渡日などを基準とした日割精算を行う取り決めが多く用いられますが、賦課期日上の納税義務者は1月1日時点の所有者のままです。
売却時期を検討する際には、譲渡所得税・住民税に加え、固定資産税の負担がいつまで続くかという観点も併せて考えることが大切です。

空き家の固定資産税負担を抑えるための売却タイミングと相談先

空き家の固定資産税負担を抑えるためには、固定資産税がどの時点の所有者に課されるかを知っておくことが大切です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者にその年1年分が課税される仕組みになっています。
そのため、売却や解体の時期によっては、想定よりも長い期間、固定資産税を負担し続ける可能性があります。
こうした仕組みを踏まえたうえで、早めに売却や活用の方針を決めることが重要です。

また、空き家を放置して建物の管理状態が悪化すると、空家等対策特別措置法に基づき「特定空家等」に認定されるおそれがあります。
特定空家等に認定されると、住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大約6倍まで増える場合があります。
このため、建物の老朽化が進む前や、行政からの指導が入る前に、売却や活用・解体の検討を始めることが肝心です。
今後の維持管理費や修繕費も見込んだうえで、いつまで空き家を保有するのかを冷静に検討する必要があります。

さらに、空き家を解体して更地にすると、住宅用地特例の対象外となり、翌年度以降の土地の固定資産税が上昇する点にも注意が必要です。
ただし、一部の自治体では、老朽化した空き家を除却した場合に、一定期間土地の固定資産税を減免する制度や、解体工事への補助金を設けていることがあります。
したがって、解体や売却を検討する際には、事前に自治体のホームページや窓口で、減免制度や補助金の有無・条件・申請期限を必ず確認しておくことが大切です。
こうした公的な支援策を上手に活用することで、解体費用や税負担の増加を一定程度抑えられる可能性があります。

空き家の固定資産税や売却について専門家へ相談する際には、事前に基本的な情報を整理しておくと、具体的な提案を受けやすくなります。
例えば、固定資産税の課税明細書や納税通知書、建物と土地の固定資産税評価額、相続が関係する場合は戸籍関係書類や遺言書の有無などが重要な資料になります。
また、空き家の所在地、建築年、増改築の有無、現在の老朽化の状況、これまでに受けた自治体からの指導や通知の有無なども整理しておくとよいでしょう。
これらの情報をそろえて相談すれば、売却のタイミングや解体の是非、活用方法などについて、より具体的で現実的なアドバイスを受けることができます。

まとめ

空き家であっても、土地と建物には固定資産税や都市計画税がかかり続けます。
放置して特定空家等に認定されると、住宅用地特例が外れて税負担が最大6倍になるおそれもあります。
一方で、売却すれば固定資産税の負担を手放せるうえ、条件を満たせば空き家の3,000万円特別控除など税優遇を受けられる可能性があります。
「うちの空き家はどうするのが得か」「いつまでに売るのが良いか」と迷われたら、固定資産税や売却の流れに詳しい当社へご相談ください。
お持ちの空き家の状況を丁寧にお伺いし、売却タイミングや税金のポイントをわかりやすくご案内します。