不動産売却で税金はどのくらい必要？計算方法や控除の基礎も紹介

不動産売却で押さえておきたい税金の種類と概要

不動産を売るときには、複数の税金や費用がかかります。まず主な税金として、譲渡所得にかかる所得税・住民税、印紙税、登録免許税、そして場合によっては消費税があります。

譲渡所得の税は、不動産を売って得た利益に対して課されます。利益は「売却額―（取得費＋譲渡費用）―特別控除」で計算され、税率は所有期間が５年を超える長期と５年以下の短期で大きく異なります。長期の場合は約２０.３１５％、短期は約３９.６３％の税率が適用されます。復興特別所得税も含まれています。

印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙に課されます。売買価格に応じて税額が変わりますが、軽減税率の適用により、たとえば売買代金が１千万円を超え５千万円以下の場合は１万円となります。

登録免許税は、たとえば住宅ローンを完済していた場合に必要となる抵当権抹消登記にかかります。売主が負担するのが一般的で、不動産１件につき１千円、土地と建物のそれぞれであれば合計２千円です。

消費税は原則として売却した不動産自体にはかかりませんが、仲介手数料や司法書士の報酬などのサービスに対しては課されることがあります。

以下に、これらの税金の種類と概要を表でまとめています。

税金・費用の種類	概要	ポイント
譲渡所得にかかる税（所得税・住民税）	売却利益に課税	所有期間により税率が大きく変わる（約20.315％または約39.63％）
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙への課税	売買価格に応じて税額が変わる（例：1千万円～5千万円＝1万円）
登録免許税（抵当権抹消登記）	抵当権解除の登記に課税	不動産1件につき1千円、土地＋建物＝2千円
消費税	仲介手数料や司法書士報酬などに課税	売却物件自体には原則非課税

以上が、不動産売却で押さえておきたい主な税金とその概要です。ご夫婦で売却を検討される際は、これらを整理しておくと安心して進められます。

--- 参照情報は以下です（ブログにはURLを記載しませんが、本文は以下の資料に基づいています） ・譲渡所得税の計算式と税率（長期・短期）に関する記述 источники：住建ハウジング、三井不動産リアルティ、不動産売却HOME4U（譲渡益税率） ・印紙税の軽減税率と税額例について：イエウリ、不動産売却専門メディア、ガイドサイト（軽減税率・印紙額） ・登録免許税（抵当権抹消）の金額：住建ハウジング、不動産売却バイブル、不動産売却専門メディア ・消費税の対象について：ロータス不動産

譲渡所得税の計算方法と所有期間による税率の違い

譲渡所得税は、不動産を売却した際に課税される所得税と住民税の合計で、その税率は所有期間によって大きく異なります。

まず、譲渡所得の計算は以下のとおりです：

計算ステップ	内容
譲渡所得	売却価格－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得	譲渡所得－特別控除（ある場合）
譲渡所得税額	課税譲渡所得×税率（所有期間に応じたもの）

次に、所有期間による税率の違いをまとめると以下のようになります：

所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税含む）
5年以下（短期譲渡所得）	約39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
5年超（長期譲渡所得）	約20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

所有期間の判断は「売却した年の1月1日時点」で行われる点に注意が必要です。たとえば、購入からちょうど5年経過していると思っていても、売却年の1月1日時点では5年に達していない場合には「短期譲渡所得」として約39％の税率が適用されることになります。これは思いのほか税額に大きな差を生む原因となります。

加えて、長期譲渡所得に該当し、かつ居住用財産の場合には「10年以上所有による軽減税率の特例」が適用されることがあります。具体的には、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率がさらに引き下げられ、約14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）となります。一方、6,000万円を超える部分には通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。

< p>このように、所有期間による税率の違いと軽減特例の存在は、不動産売却を検討しているご夫婦にとって非常に重要なポイントです。売却のタイミングや所得額によって、税負担が大きく変わるため、確実に理解して計画的に進めることをおすすめします。

節税につながる特例・控除制度の活用法

不動産売却でできるだけ税金を少なくしたいとお考えのご夫婦に向け、主に三つの節税制度をご紹介いたします。どなたにも分かりやすく解説いたしますので、ご安心ください。

制度名	対象・条件	ポイント
居住用財産の三千万円特別控除	ご夫婦が住んでいた家を売る場合で、過去三年以内に同様の控除を受けていないこと等が条件	譲渡所得から三千万円まで差し引け、利益がその範囲内なら税金がゼロになります。
所有期間十年超の軽減税率の特例	売却した年の一月一日時点で所有期間が十年を超えている場合に適用されます。	譲渡所得六千万円までは税率が約十四％となり、大幅な軽減になります。
譲渡損失の損益通算および繰越控除	長期譲渡所得で譲渡損失が出た場合、他の所得と相殺でき、さらに三年間繰り越せます。	売却で損が出ても、それを利用して翌年以降の所得税や住民税が軽くできます。

まず、「居住用財産の三千万円特別控除」は、ご夫婦が住んでいた住宅を売却する際、譲渡益が三千万円以下であればそのすべてを非課税とできます。ただし、売却する年の前年および前々年に同じ控除を受けていないことや、買い替え特例との併用不可など、いくつかの要件があります。共有名義の場合、ご夫婦それぞれが要件を満たせば最高で六千万円まで控除を受けられる可能性もあります（要件に注意が必要です）。

次に、「所有期間十年超の軽減税率の特例」は、譲渡所得六千万円までは税率を約十四％まで引き下げられる制度です。長期譲渡（所有期間五年超）よりさらに有利で、多くの税負担を減らせます。三千万円控除と併用できるため、大きな節税効果が期待できます。

最後に、「譲渡損失の損益通算および繰越控除」は、売却で損が出た場合に他の所得と相殺し、残った損を三年間繰り越せます。長期譲渡に限られますが、うまく活用すれば将来の税負担を軽くできます。

その他の税金・費用と確定申告の流れ

不動産の売却には、印紙税や登録免許税、司法書士報酬など、売却価格に応じてさまざまな費用がかかります。また、確定申告や住民税の納付も忘れてはなりません。以下にわかりやすく整理してご案内いたします。

項目	内容	目安額
印紙税（売買契約書）	契約金額に応じて印紙を貼付（軽減措置あり）	例：契約金額1,000万円→5,000円程度
登録免許税・司法書士報酬（抵当権抹消）	抵当権の抹消登記にかかる税金および専門家費用	登録免許税：1物件ごと1,000円、司法書士報酬：約15,000円前後
確定申告の準備・流れ	譲渡所得の申告、必要書類の準備、住民税の納付	売却後の翌年2～3月に申告

まず、印紙税については、売買契約書に記載された契約金額に応じて税額が定められており、一定の軽減措置が適用されます。たとえば契約金額が1,000万円程度であれば、軽減後の印紙税はおおよそ5,000円となります（軽減措置は令和９年３月31日まで適用）

さらに、抵当権を抹消する際には、登録免許税として不動産1個ごとに1,000円が発生します。司法書士に依頼する場合は報酬として約15,000円前後が必要ですが、依頼せずご自身で行えばこの費用は節約可能です。しかし、書類不備や手続きの誤りのリスクにも注意が必要です。

確定申告については、不動産売却による譲渡所得を翌年の２月から３月の確定申告期間に申告します。その際には、売却価格や取得費、譲渡費用、特別控除額などを整理しておくことが重要です。申告後は住民税の通知を受け、納付の流れとなります。

まとめ

本記事では、不動産売却を検討しているご夫婦に向けて、売却時に関わる主な税金や費用の種類、譲渡所得税の計算方法、所有期間に応じた税率の違いについてわかりやすく解説しました。また、利用できる特別控除や節税のポイント、印紙税・登録免許税などその他に必要となる費用、確定申告の流れにも触れました。不動産売却に伴う税金は複雑ですが、事前に情報を整理し、しっかりと準備することで負担を減らすことが可能です。不明点があれば、専門家へのご相談もご検討ください。