住宅売却で赤字でも税金は戻る？譲渡損失の節税特例をわかりやすく解説

住宅売却で赤字でも税金が戻る仕組みとは

住宅を売却したとき、売却代金よりも購入費用などが大きく、譲渡損失と呼ばれる赤字が生じる場合があります。
このとき、多くの方が「赤字なのに税金はどうなるのか」「戻ってくるお金はあるのか」という不安を感じます。
結論として、マイホームの譲渡損失については、一定の要件を満たすと所得税や住民税が軽減される特例が設けられています。
したがって、条件に合致すれば、確定申告を通じて実質的に税負担が軽くなり、結果として「税金が戻った」と感じられる仕組みになっています。

まず押さえたいのは、住宅を売却して赤字が出た場合、原則としてその赤字に対して新たな税金が課されることはないという点です。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、その結果がマイナスであれば、通常はその部分について課税は行われません。
一方で、マイホームの譲渡については、ほかの所得と損益通算を行い、控除しきれない損失を翌年以後に繰り越せる特例が法律で認められています。
そのため、単に「税金がかからない」にとどまらず、他の所得の税負担を減らすことで、既に納めた税金の還付が生じる可能性があるのです。

次に、譲渡損失が出た場合の税金軽減の流れを大まかに整理しておきます。
一定の要件を満たすマイホームの売却で譲渡損失が生じたときは、その年分の給与所得や事業所得などと損益通算を行い、所得税額と住民税額を少なくできます。
さらに、その年だけでは控除しきれなかった損失は、最長で3年間繰越控除が可能とされており、翌年以降の所得から順次差し引くことが認められています。
こうした損益通算や繰越控除の適用を受けるには、毎年の確定申告が必要となりますが、要件を満たしていれば、長期的に税負担を抑える効果が期待できる仕組みです。

住宅売却で赤字が出たときの税金と譲渡損失の基礎知識

住宅を売却して代金を受け取っても、購入時の価格や売却にかかった費用を差し引くと赤字になる場合があります。
この赤字が「譲渡損失」であり、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費には購入代金のほか、仲介手数料や登記費用などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費などが該当します。
この計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば、その年分については原則として譲渡所得に対する税金は発生しません。

土地や建物の譲渡所得は、所有期間が5年を超える長期と5年以下の短期で税率が異なることが定められています。
所有期間は、その年の1月1日現在で判定され、長期の方が一般に税率は低くなります。
ただし、赤字である譲渡損失の場合には、そもそも課税される譲渡所得がないため、この税率の違いが直接影響することはありません。
一方で、一定の居住用財産に該当するかどうかによって、後で説明する損益通算や繰越控除といった特例の対象になるかが変わります。

譲渡損失の扱いは、マイホームなどの居住用財産か、賃貸用などの投資用不動産かによって大きく異なります。
居住用財産で一定の要件を満たす場合には、譲渡損失について他の所得と損益通算をしたり、将来に繰り越して控除したりできる特例が設けられています。
一方、投資用不動産の譲渡損失は、原則として土地や建物の譲渡所得同士でしか損益通算できず、居住用財産向けの特例の対象にもなりません。
このため、自分の住宅がどの区分に該当するかを把握したうえで、利用できる特例の有無を確認することが大切です。

マイホーム売却の赤字で使える主な節税特例と条件

マイホームを売却して譲渡損失が出た場合には、一定の条件を満たすことで損益通算や繰越控除の特例を利用できる仕組みがあります。
この特例は、給与所得など他の所得とマイホーム売却の赤字を通算したり、控除しきれない損失を翌年以後に繰り越したりできる制度です。
国税庁の案内では、居住用財産を譲渡して損失が生じた場合の特例として、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が示されています。
いずれも要件を満たさなければ使えないため、概要と条件を整理して理解しておくことが大切です。

まず、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合に利用できるのが、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例です。
この特例では、売却した家屋と敷地が一定の期間以上保有されていること、国内にある居住用財産であること、売却時点で償還期間が10年以上の住宅ローンが残っていることなどが主な条件とされています。
さらに、その年分の確定申告において、国税庁が公表している「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」を添付する必要があります。
適用を受けることで、その年の他の所得と損益通算し、控除しきれない赤字は最長3年間繰り越すことができます。

次に、マイホームを売却して新たなマイホームを取得した場合には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例が用意されています。
この特例の対象となるのは、旧居宅を一定の期限までに譲渡し、新居宅をその前後の一定期間内に取得した場合であり、旧居宅の所有期間や、旧居宅および新居宅がいずれも自己の居住用であることなどが条件となります。
また、買換えによる譲渡損失の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や、長期譲渡所得の軽減税率の特例、買換えによる課税の繰延べの特例などと併用できない組合せがある点に注意が必要です。
国税庁や国土交通省の資料では、適用期限や組合せ制限も示されているため、売却と新居購入の時期や他の特例との比較も踏まえて検討することが重要です。

住宅売却で赤字になったときの手続きと注意点

住宅売却で譲渡損失が生じた場合に、損益通算や繰越控除などの節税特例を受けるには、原則として確定申告を行う必要があります。
確定申告の期間は、通常その年の翌年の2月16日から3月15日頃までと定められており、この期限までに申告書を提出しなければ特例を受けられないおそれがあります。
また、繰越控除を継続して受けるには、損失が生じた年だけでなく、翌年以降も連続して申告を行うことが条件とされています。
そのため、売却した年だけでなく、将来の申告計画も含めて早めに準備することが大切です。

譲渡損失に関する損益通算や繰越控除の特例を受ける際には、確定申告書本体に加えて、明細書や証明書など複数の添付書類を用意する必要があります。
主なものとして、売買契約書、登記事項証明書、仲介手数料などの領収書に加え、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」などが挙げられます。
さらに、その住宅を居住の用に供していたことを示すために、住民票の写しや戸籍の附票の写しなどが必要となる場合があります。
これらの書類は、売却のタイミングで整理しておくと、申告時の負担を軽減できます。

譲渡損失の節税特例を利用する際には、他の住宅関連の税制との関係や、将来の節税効果への影響にも注意が必要です。
例えば、居住用財産の譲渡に係る損益通算や繰越控除の特例は、住宅ローン控除など他の特例との併用が制限される場合があり、どの特例を選択するかによって今後数年間の税負担が変わることがあります。
また、繰越控除を選択すると、その後の所得状況によって控除しきれない損失が生じる可能性もあります。
そのため、売却時点だけでなく、今後の収入見通しや住み替え計画も踏まえて、適用する特例を検討することが重要です。

まとめ

住宅売却で赤字になっても、条件を満たせば譲渡損失の損益通算や繰越控除により、所得税や住民税の負担を軽くできる可能性があります。
一方で、マイホームか投資用か、住宅ローンが残っているか、買い換えかどうかなどで使える節税特例は大きく変わります。
必要な書類や申告方法を誤ると、本来受けられるはずの税金の優遇を逃してしまうこともあります。
「うちの場合は税金が戻るのか」「どの特例を選ぶべきか」など、不安や疑問があれば、まずはお気軽に当社へご相談ください。
お客様の状況を丁寧に伺い、将来を見据えた最適な売却と節税の進め方をご提案いたします。