ハウスリースバックとリバースモーゲージどちらが安心？違いと選び方を専門家が詳しく解説

ハウスリースバックとリバースモーゲージの基本

ハウスリースバックは、自宅をいったん不動産会社などに売却し、売却代金を受け取ったうえで、その不動産を賃貸として借り直す仕組みです。
売買契約と賃貸借契約を組み合わせることで、「所有者」から「賃借人」に立場を変えながら、住み慣れた自宅に住み続けられる点が特徴です。
賃貸借契約の多くは定期借家契約が用いられ、契約期間は商品や事業者により異なりますが、数年単位で設定される例が多いとされています。

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関や社会福祉協議会から生活資金などの融資を受け、契約者の死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。
公的な制度としては、厚生労働省が所管する生活福祉資金貸付制度の一種である「不動産担保型生活資金」があり、一定の条件を満たす高齢者などが、自宅を担保として毎月の生活費等の貸付を受けられます。
また、金融機関等が提供する民間型の商品もあり、いずれも「自宅を手放さずに、評価額の範囲で資金を借りる」点が共通した特徴です。

両方に共通するのは、自宅に住み続けながら資金を確保できる点と、高齢期の生活資金対策として利用されることが多い点です。
一方で、ハウスリースバックは自宅を売却して所有権を移転し、以後は賃料を支払う立場になるのに対し、リバースモーゲージは所有権を維持したまま、自宅を担保に借入を行う点が根本的な違いです。
さらに、前者は「売却代金の一括受け取り」と「賃料負担」が軸になるのに対し、後者は「借入残高」と「金利負担」が重要になるため、どちらが適しているかは家計や相続方針によって大きく変わります。

ハウスリースバックを選ぶメリット・デメリット

ハウスリースバックでは、自宅を売却して住宅ローンを完済できれば、ローン返済から解放される一方で、売却代金を老後資金や事業資金として早期に確保できる点が大きな利点です。
さらに、売却後も賃貸借契約を結ぶことで住み慣れた自宅に住み続けられるため、生活環境を変えずに資金調達がしやすくなります。
ただし、一般の仲介による売却と比べて売却価格が低くなる傾向があることや、賃料が周辺相場より高めに設定される場合があることは、事前に把握しておく必要があります。

一方で、毎月の賃料負担が家計に与える影響は慎重に検討する必要があります。
賃料は長期的に支払い続けることになるため、将来の収入減少や退職後の生活費を踏まえた資金計画を立てておかないと、再び住居費負担が重くなるおそれがあります。
また、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合には、残債の処理が別途必要となり、リースバックの利用自体が難しくなる場合もあるため、金融機関や専門家と早めに相談しながら検討することが大切です。

リバースモーゲージは、公的な不動産担保型生活資金などで、一定の年齢や所得、家族構成などの要件が設けられているのに対し、ハウスリースバックは年齢条件が明示されていないサービスが多く、現役世代でも検討しやすい仕組みです。
また、リバースモーゲージでは金融機関等からの借入が発生し、金利や不動産評価額の見直しによる貸付限度額の変動などに注意が必要ですが、ハウスリースバックでは原則として売却代金を受け取った後は借入残高がなく、家賃負担に重点を置いて検討できます。
このように、利用条件や審査の方向性が異なるため、年齢や収入状況、既存ローンの有無に応じてどちらが利用しやすいかを整理することが重要です。

ハウスリースバックが向いているのは、住宅ローンの返済が重く感じられ、早期にローン問題を解消しつつ住み慣れた自宅に住み続けたい人や、事業資金や教育資金などを一時的に確保したい人などです。
また、将来的に相続人が自宅を利用する予定が薄く、資産としての自宅よりも、当面の生活や事業の安定を優先したいという考え方にもなじみやすい方法です。
ただし、売却後は自宅の所有権を手放すことになるため、長期的な住み方や相続の希望を家族と共有し、リバースモーゲージなど他の選択肢と比較しながら、自身のライフプランに沿った制度を選ぶことが大切です。

リバースモーゲージを選ぶメリット・デメリット

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関などから生活資金の貸付を受け、高齢期の家計を支える仕組みです。
公的な制度としては、厚生労働省所管の生活福祉資金貸付制度の一つである「不動産担保型生活資金」があり、社会福祉協議会を通じて実施されています。
また、民間金融機関や住宅金融支援機構が提供する商品もあり、仕組みや条件に違いがあります。
どの制度でも共通して、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる点が特徴です。

まずメリットとして、公的な不動産担保型生活資金では、低所得の高齢者世帯が自宅を担保に生活資金を月々受け取ることができ、上限は月30万円以内とされています。
担保となる土地の評価額の70％を限度に貸付を行う仕組みとして案内している社会福祉協議会もあり、生活費や医療費など、継続的な支出の補填に活用されています。
また、貸付元利金の返済は原則として契約者の死亡後に担保不動産の売却代金等から一括して行われるため、契約期間中は毎月の返済負担が生じない点も大きな利点です。
自宅を手放さずに老後資金を確保したい人にとって、有力な選択肢になり得ます。

一方で、リバースモーゲージには注意すべきデメリットもあります。
多くの制度で契約者の死亡時に不動産を売却して返済するため、不動産を現物で相続させたいと考える場合には相続方針との調整が必要です。
また、公的制度・民間商品ともに、長期の貸付であることから、金利水準の変化や不動産評価額の見直しによって、将来受け取れる資金額や最終的な返済額が変動する可能性があります。
さらに、公的な不動産担保型生活資金では、市町村民税非課税程度の低所得世帯であることや、原則65歳以上などの条件が設けられており、誰でも利用できるわけではない点にも留意が必要です。

リバースモーゲージに向いている人の特徴としては、まず高齢であり、住み慣れた自宅に住み続けたいという希望があることが挙げられます。
公的な不動産担保型生活資金の場合、市町村民税非課税程度の低所得世帯で、原則として世帯の構成員が65歳以上であることが条件とされており、安定した年金収入はあるものの貯蓄が十分ではない人に適した制度です。
また、不動産を現物で相続させることよりも、自分の生活の維持を優先したい人や、単身世帯・夫婦のみの世帯で、今後の住み替え予定が当面ない人は、検討する価値が高いといえます。
そのうえで、金利や評価額の変動リスク、相続人の意向も含めて総合的に判断することが重要です。

どちらが向いている？検討中の人の判断ステップ

まずは、現在の年齢や世帯収入、今後の収入見通しを整理することが大切です。
あわせて、自宅を将来どのように相続したいか、誰が住み続ける可能性があるかも確認しておきます。
さらに、住宅ローン残高の有無や残り期間、他の借入状況を一覧にし、毎月どの程度の住居費負担が許容できるかを把握しておくと、制度の向き不向きが見えやすくなります。

次に、今後の支出や収入の変化を見込んだ家計シミュレーションを行うことが重要です。
老後の生活費や医療費、介護費用の見込みを試算し、ハウスリースバックを利用した場合の賃料負担や、リバースモーゲージを利用した場合の利息負担や将来の残債のイメージを比較します。
あわせて、将来の住み替えや施設入所の可能性、自宅を最終的に売却するか、相続人が引き継ぐかといった出口の選択肢も想定した上で、どの制度がより柔軟に対応できるか検討することが大切です。

最後に、専門家に相談する前に、自分なりの希望条件と優先順位を整理しておくと相談がスムーズになります。
例えば、「できるだけ長く現在の自宅に住み続けたい」「毎月の支出をこれ以上増やしたくない」「将来は子や孫にできるだけ資産を残したい」といった希望を書き出しておきます。
相談時には、契約終了時の取り扱い、自宅に住めなくなる可能性があるケース、相続人への影響、途中解約や一括返済の条件などを具体的に確認し、自分の希望とどこまで一致しているかを丁寧に見比べることが大切です。

まとめ

ハウスリースバックもリバースモーゲージも、「自宅に住み続けながら資金を確保したい」というお悩みに応える方法です。
しかし、売却か担保か、借入の有無、相続への影響など、仕組みやリスクは大きく異なります。
当社では、お客様の年齢や収入、ご家族構成、相続のご希望まで丁寧にお伺いし、どちらがより安心かを一緒に整理いたします。
仕組みが難しく感じる方も、まずはご相談内容をかみくだいてご説明しますのでご安心ください。
ハウスリースバックやリバースモーゲージでお悩みの方は、お気軽に当社へお問い合わせください。