住んでない家の売却時に税金はどうなる？種類や計算方法を解説
住んでいない家をお持ちの方は、「いつかは売却しよう」と考えつつも、税金や手続きがよく分からず、そのまま放置していることはありませんか。不動産を売却する際には、思いがけない税金が発生することもあり、事前の知識がとても重要です。この記事では、住んでいない家を売却する場面でかかる主な税金の種類や、税負担を抑える特例制度、そして放置するリスクについて分かりやすく解説します。知らないままでは損をしてしまう大切なポイントを、専門的な知識がなくても理解できるよう丁寧にご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。
住んでない家を売ると課税される税金の種類
住んでいない家を売却すると、主に以下のような税金や費用がかかります。売却をご検討中の方にとって、事前に把握しておくことはとても大切です。まず、どの税金がどのような場面で発生するのか、表で確認してみましょう。
| 税金・費用の種類 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税） | 売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されます | 短期（5年以内）：約39.63％／長期（5年超）：約20.315％ |
| 印紙税 | 売買契約書１通ごとに貼付する収入印紙の税金です | 売買価格によって異なる（例：1千万円超～5千万円以下→本則２万円・軽減１万円） |
| 登録免許税等（相続登記・抵当権抹消登記など） | 所有権移転や抵当権抹消に伴う登記にかかる税金です | 抵当権抹消登記：1不動産につき1,000円（土地・建物合わせて2,000円）／相続登記：固定資産税評価額×0.4％ |
以下、それぞれの内容を順に分かりやすくご説明いたします。
まず「譲渡所得税」とは、売却による利益（譲渡所得）に対してかかる税金で、内訳は所得税・住民税・復興特別所得税の合計です。所有期間が５年以内の短期譲渡では約39.63％、５年を超える長期譲渡では約20.315％の税率となります。
次に「印紙税」は、売買契約書の作成時に課される税金で、文書１通につき収入印紙を貼って納めます。契約金額に応じた金額が決まっており、例えば1千万円超～5千万円以下の契約書では、本則で2万円、軽減措置適用で1万円です。
さらに「登録免許税」も必要で、売却の際に抵当権が残っている場合は抹消登記が必要となり、土地と建物それぞれに1,000円ずつかかります（計2,000円）。また、相続によって取得した家を売る場合は、まず相続登記をする必要があり、登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。
これらの税金は、それぞれ発生のタイミングや計算方法が異なりますが、売却検討時に確実に把握しておくことで、不意の出費を避け、安心して手続きを進めることができます。
税率の違いと所有期間による区分（短期／長期）
住んでいない家を売却するとき、譲渡所得にかかる税率は所有期間によって大きく変わります。まず、不動産の所有期間は「売却した年の１月１日時点」でどれだけ所有していたかで判定されます。５年以下であれば「短期譲渡所得」、５年を超えていれば「長期譲渡所得」となります。短期・長期で課される税率は下表の通りです。
| 所有期間 | 税率（合計） | 内訳（所得税＋復興特別所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| ５年以下（短期譲渡所得） | 約39.63％ | 所得税30％＋復興特別所得税0.63％（2.1％×30％）＋住民税9％ |
| ５年超（長期譲渡所得） | 約20.315％ | 所得税15％＋復興特別所得税0.315％（2.1％×15％）＋住民税5％ |
所有期間が短期と長期では税率が約半分近く異なり、売却のタイミングによって税負担が大きく変わる点を意識しておくことが重要です。国税庁や不動産関連情報サイトでも同様の数値が示されています。
また、相続によって取得した不動産の場合、被相続人が所有していた期間も含めて所有期間が判定されます。そのため、たとえ相続後すぐに売却したとしても、長期譲渡所得の税率が適用されることが多く、節税につながる可能性があります。
譲渡所得の額は、「（譲渡価額）－（取得費＋譲渡費用）－（特別控除）」によって求められ、その課税対象となる所得に上記の税率をかけて計算します。取得費には購入価格や改良費・減価償却額などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。
：特例・控除制度で税負担を軽減する方法
住んでいない家を売却する際でも、税負担を軽減できる特例制度がいくつかあります。以下では、特に重要な制度とその適用条件についてご紹介します。
| 制度名 | 概要 | 適用の主な条件 |
|---|---|---|
| 被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除 | 相続や遺贈で取得した住宅を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例 | 令和9年12月31日までに売却。相続人が取得、居住用財産であることなど |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 所有期間が10年を超える居住用不動産に対し、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率を14.21％に軽減 | 売却時点で所有期間10年以上、自ら居住していたことなど |
| 両制度の併用 | 上記２つの特例を同時に受けられるケースもあり、さらに節税が可能 | それぞれの適用条件を満たすこと |
まず、「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」は、相続または遺贈により取得した居住用の家屋と敷地を、令和9年12月31日までに売却する場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です（一定の要件あり）。
つぎに、「10年超所有軽減税率の特例」は、自分が居住していた住宅を10年以上所有したうえで売却する場合、譲渡所得6,000万円以下の部分について税率を14.21％（所得税・復興特別所得税・住民税合計）に軽減できる制度です。6,000万円超の部分は通常の長期譲渡所得税率（20.315％）が適用されます。
さらに、有利な点として、この二つの制度は併用が可能です。つまり、譲渡所得から3,000万円を控除したうえで、残った所得に対して軽減税率が適用されるため、大幅な節税が見込めます。ただし、他の特例（買換え特例や住宅ローン控除など）とは重複して適用できない点は注意が必要です。
以上のように、特例・控除制度を活用することによって、住んでいない家の売却にともなう税負担を軽減し、結果的に受け取る手取り額を増やすことが可能です。当社では、こうした制度の適用可否や必要書類、手続きの流れなどを丁寧にご案内しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
：住んでない家を放置すると生じる税務上のリスクと維持コスト
住んでいない家をそのまま放置しておくと、まず毎年かかる固定資産税や都市計画税の負担が継続します。住宅用地としての軽減措置が適用されている場合は税額が抑えられていますが、適切に管理されていない「空き家」でも、その特例は継続されるのが一般的です。ただし、状態が悪化するとリスクは一気に高まります。
| 項目 | 内容 | リスク |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 住宅用地の特例（例：200㎡以下は固定資産税1/6） | 特定空き家に指定されると特例が外れ、最大で約6倍に増加 |
| 管理費用 | 草刈り、建物点検、見回り等の委託費用 | 年間数万円～数十万円。管理を怠るとさらに高額化 |
| 法的リスク | 自治体による助言・指導→勧告→命令→行政代執行 | 勧告後に改善しないと罰金や解体費用請求の対象に |
日本では「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」により、長期間管理されず倒壊や衛生・景観の悪化を招く状態の空き家を「特定空き家」に指定できる制度があります。特定空き家に指定されると、住宅用地としての固定資産税・都市計画税の軽減措置が解除され、翌年度から税負担が最大で約６倍に跳ね上がる可能性があります。住宅用地の課税標準が軽減されなくなるためです。
さらに、2023年12月の法改正により、「将来的に特定空き家になるおそれのある空き家」を「管理不全空家」として区分し、この段階での勧告によっても住宅用地の特例が受けられなくなるようになりました。つまり、管理段階でも税負担が高まるリスクがあるため、より早期に対応することが重要です。
また、空き家を維持するには、草刈り、建物の見回り、点検などの維持管理コストがかかります。地方では、こうした管理が行き届きにくく、放置による問題が深刻化しやすいため、維持費用が加算され、結果として負担が増大します。さらに倒壊や火災、害獣の侵入などの直接的な危険も無視できません。
こうした不要なコストとリスクを回避するためには、早めに売却を検討することが非常に有効です。当社では、住まなくなった家をお持ちの方々に向けて、無用な税負担を避け、安心して次の一歩を踏み出せるご支援をしております。どうぞお気軽にご相談ください。
まとめ
住んでいない家の売却にあたり、さまざまな税金や費用が発生することを丁寧にご説明しました。所有期間や相続の有無によって税率が変わること、また特例や控除制度を活用することで税負担を軽減できる可能性がある点にも触れました。さらに、空き家を放置すると高額な固定資産税などの維持コストや、「特定空家」に指定されるリスクがあるため、計画的な売却が大切です。ご自身の状況に合った最適な売却を進めるためにも、早めのご相談をおすすめいたします。
