住宅ローン返済中でも売却は可能？夫婦で知りたい返済中住宅の売却方法

住宅ローン返済中でも家は売却できる？

住宅ローン返済中の家でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。
売却の際には、金融機関が設定している抵当権を抹消し、買主へ所有権を移転できる状態にする必要があります。
そのためには、売却代金や自己資金などを用いて、原則として住宅ローン残高を全額返済することが前提になります。
まずは、こうした仕組みを夫婦で共有しながら、現実的な売却方法を検討していくことが大切です。

住宅ローン返済中の家を売却できるかどうかを考えるとき、「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方を理解しておくことが重要です。
おおまかに言うと、売却予定価格よりローン残高が少ない状態がアンダーローンで、売却予定価格よりローン残高が多い状態がオーバーローンです。
アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済し、諸費用を差し引いても手取りが残る可能性があります。
一方、オーバーローンでは、売却代金だけでは完済できないため、自己資金の準備や他の方法を検討する必要があります。

売却を検討し始めた夫婦にとって、最初の一歩は現在のローン残高と自宅の相場価格を確認することです。
ローン残高は、金融機関から送付される返済予定表や、残高証明書、インターネット上の会員ページなどで確認できます。
一方、自宅の相場価格は、公的な統計情報や不動産ポータルサイトの成約事例・査定サービスなどを参考に、同程度の広さや築年数の物件を複数比較しながら把握していくことが有効です。
このように、数字で現状を整理することで、自分たちの家がアンダーローンかオーバーローンかを判断しやすくなります。

返済中住宅を売却するときの具体的な手順

まず行うべきことは、現在の住宅ローン残高を正確に把握することです。
住宅金融支援機構の住宅ローンやフラット35を利用している場合は、専用のインターネットサービスから借入金残高や返済計画表を確認できます。
また、金融機関の窓口やインターネットバンキングでも残高照会や融資額残高証明書の発行が可能とされています。
返済予定表や残高証明書、契約書一式を手元にそろえておくことで、後の資金計画や売買契約の場面でスムーズに説明しやすくなります。

次に、売却後に手元に残るお金を把握するため、「手取り額」の概算を計算します。
一般的に、売却価格から仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記費用などの諸費用と、ローン完済に必要な金額を差し引いたものが、売主の手取り額の目安になります。
不動産売却の解説では、諸費用の合計は売却価格のおよそ4〜5％程度を見込むケースが多いとされています。
さらに、譲渡所得が発生しそうな場合は、後から支払う可能性のある税金も考慮し、資金に余裕を持たせた計画を夫婦で検討しておくことが大切です。

買主が見つかった後は、売買契約から残代金決済・引き渡しまでの流れを理解しておく必要があります。
多くの場合、売買契約締結後およそ1〜1.5か月後に決済と引き渡しが行われ、その場で売却代金を用いてローンを一括返済し、金融機関から抵当権抹消のための書類を受け取ります。
決済日には司法書士が立ち会い、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同日に進めるのが一般的な流れです。
このため、決済日までに金融機関への一括返済の連絡や必要書類の準備を済ませ、抵当権抹消手続きが滞りなく行えるよう段取りを整えておくことが重要です。

売却代金で完済できないときの対処法

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態は、一般的にオーバーローンと呼ばれます。
この場合でも、自己資金で不足分を補う方法や、無担保ローンなど別の借入で差額を賄う方法を組み合わせることで、売却を進められる可能性があります。
ただし、新たな借入は返済負担を増やすため、返済計画と家計全体のバランスを慎重に確認することが大切です。
まずは夫婦で現在の貯蓄額や今後の収入見込みを整理し、無理のない範囲でどこまで不足分を負担できるかを話し合う必要があります。

返済の継続が難しくなり、通常の売却では完済ができない場合、任意売却という方法を検討できます。
任意売却は、金融機関など債権者の同意を得たうえで、通常の不動産売買に近い形で自宅を売却し、その代金を住宅ローンの返済に充てる手続きです。
住宅金融支援機構は、返済継続が困難なときの選択肢として任意売却を案内しており、競売より高い価格で売却できることが期待できる点などを理由に推奨しています。
また、任意売却では売却代金から仲介手数料や抵当権抹消費用などを控除できる場合があるとされ、夫婦の負担軽減につながるケースもあります。

一方、返済遅延が続き競売となった場合は、裁判所の手続に基づき強制的に自宅が売却されます。
住宅金融支援機構の資料では、通常の不動産取引として行う任意売却の方が競売より高値で売却できることが一般的に期待され、負債の圧縮につながるとされています。
また、競売は所有者の意思にかかわらず進み、引き渡し時期の調整も難しく、生活再建の見通しを立てにくいといった負担も生じやすいです。
さらに、返済の長期延滞や競売、任意売却に至った事実は、一定期間、信用情報機関に登録されるとされ、今後の住宅ローンや各種ローンの利用に影響する可能性があります。

住み替えや将来設計を見据えた売却計画

住み替えを前提に住宅ローン返済中の自宅を売却する場合は、子育てや老後など、今後数十年の暮らし方を踏まえてタイミングを考えることが大切です。
例えば、子どもの進学や配偶者の転勤といった予定に合わせて売却と引っ越しの時期を調整すると、生活への負担を抑えやすくなります。
また、既存ローンの返済方法をどう整理するかによって、新居の購入計画や借入条件が大きく変わることもあります。
そのため、売却・住み替え・ローン完済の順番を夫婦でよく話し合い、無理のない全体像を描いておくことが重要です。

自宅の売却で利益が出る場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかる一方で、一定の要件を満たすと最高で3,000万円までを差し引ける特別控除が利用できます。
国税庁や国土交通省の資料では、この特別控除は居住していた自宅の売却が対象であり、所有期間にかかわらず適用できる反面、配偶者など特別な関係の人への売却は対象外とされています。
また、夫婦で共有名義の場合は持分ごとに課税関係が生じるうえ、特別控除と住宅ローン控除が同じ期間には併用できない場面もあるため、どの制度を優先するかを事前に確認しておく必要があります。
こうした税制の基礎知識を押さえておくと、売却益やローン残債を見据えたうえで、手取り額をより正確に見積もることができます。

今後の暮らしを安定させるためには、住宅ローンと生活費の両立が無理なく続けられるかを、家計全体で点検することが欠かせません。
住宅金融支援機構の調査では、年間返済額を世帯年収で割った返済負担率が「15％超〜20％以内」に収まる世帯が最も多く、返済比率を抑えようとする傾向がうかがえます。
また、民間金融機関の多くは返済負担率の上限を30〜40％程度としつつ、実際には25％程度までに抑えることが望ましいとする目安も示しています。
このような指標を参考に、教育費や老後資金の準備と両立できる返済額かどうかを確認し、早めに専門家へ相談することで、売却後の新しい住まい方をより安心して選びやすくなります。

まとめ

住宅ローン返済中でも、仕組みや手順を正しく押さえれば家の売却は十分可能です。
ローン残高と自宅の相場を一緒に確認し、アンダーローンかオーバーローンかを早めに把握することが大切です。
完済が難しい場合でも、自己資金の補填や任意売却など状況に合わせた選択肢があります。
将来の住み替えや家計の不安を抱えたまま悩み続ける前に、まずは私たちにご相談ください。
ご夫婦の事情を丁寧に伺い、無理のない売却計画と返済プランを一緒に考えます。