住宅ローン残債がある夫婦の住み替えはどうする？奈良市での進め方と注意点をご紹介

現在の住宅ローン残債額と奈良市の売却相場との関係を把握

まずはご自身が現在抱えている住宅ローンの残債額を正確に把握することが、住み替えにおいて非常に重要です。金融機関へ残債証明や残高証明書の発行を依頼し、正確な金額を確認してください。そのうえで、奈良市の不動産売却相場と比較することが必要です。

奈良市の中古一戸建ての売却相場については、2025年12月時点でのSUUMOのデータでは、中央値が約2,490万円であり、建物面積113平方メートル、土地面積205平方メートル、築年数35年が目安となっています 。また、1月9日更新のLIFULL HOME’Sによる推定では、築10年・延床面積70平方メートルの条件で約1,837万円（坪単価87万円）が見込まれます 。

ご自身の住宅ローン残債が相場よりも少ない「アンダーローン」では、売却益の一部を住み替え資金に回しやすくなります。一方、「オーバーローン」の場合は、売却しても残債が残る可能性がありますので、慎重な資金計画が求められます。

以上を踏まえて、ご自身の住宅ローン残債が上記相場と照らし合わせどのような位置付けにあるかを確認し、それによって住み替えの戦略を立てることが円滑な段取りへの第一歩になります。

奈良市で活用できる住み替えを支える資金調達方法

奈良市で住み替えをお考えのご夫婦に向けて、オーバーローン（売却額よりローン残債が多い状態）の場合にも役立つ資金調達の方法をご紹介いたします。

まず、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する「マイホーム借上げ制度」をご存じでしょうか。この制度では、住宅をご売却せずに、JTIが最長で終身にわたり借り上げ、賃料収入を得ることが可能です。これにより、ご希望の住環境へ住み替える際の居住先確保や、ローン返済への資金補填に活用できます。奈良県では、通常50歳以上が対象のところを、年齢制限を撤廃し、より広い世代が利用できるようになっています。住み替えの資金計画に柔軟性を持たせたい場合には、ぜひ検討したい制度です。

また、不動産を活用した資金調達として、不動産担保ローンも選択肢に入ります。奈良市を含む奈良県内では、地元の銀行や信用金庫、あるいはノンバンクが不動産を担保とした融資に対応しているケースがあります。例えば、地元の信頼ある金融機関は地域事情に詳しく、審査や手続きの面でも相談しやすいのが特長です。一方で、審査に時間がかかることや融資条件に違いがあるため、各金融機関の特徴を比較検討することが重要です。

さらに、売り先行（先に売却して資金を確保）と買い先行（新居購入を先に進める）のどちらが適しているかは、ご家族の状況や資金状況によって異なります。売却が先行すれば資金面のリスクは小さくなりますが、住み替えまでの住居準備が必要です。一方、買い先行の場合は仮住まいの確保や短期の資金調達が課題となります。上記の制度やローンを活用しながら、どちらの進め方が無理なくできるかを資金計画の観点から判断することが大切です。

お困りの際は、まずは私どもにご相談ください。資金計画や手続きのご案内を通じて、安心して奈良市での住み替えが進められるよう、丁寧にサポートいたします。

住み替え時に知っておきたい諸費用と奈良市特有の費用項目

住み替えを検討される際、売却と購入のそれぞれにかかる諸費用を正しく把握し、さらに奈良市ならではの税金軽減措置等を理解しておくことは、安心して住み替え計画を進めるために非常に重要です。ここでは、費用負担の見通しを立てやすくするよう整理しました。

仲介手数料は、不動産売買において最も一般的な費用の一つで、売買価格の約三パーセントに六万円を加えた額が上限として法令に定められていますので、事前に計算しておくと安心です。購入時・売却時ともに発生します。

登記にかかる費用や印紙税も見逃せません。所有権の移転登記やローンの抵当権抹消登記には司法書士手数料と登録免許税が、売買契約書などには印紙税がかかります。いずれも一般的には数万円から十数万円の範囲です。

引越し費用は、奈良市内の移動でも世帯の規模や時期によって変動します。二人暮らしを想定した普通期（閑散期）の相場はおよそ三万六千円程度です。より正確な見積もりは引越し業者への確認をおすすめします。具体的な相場は以下の通りです:

奈良市特有の費用軽減措置として、固定資産税に関する制度をぜひご活用ください。例えば、長期優良住宅に該当する新築住宅であれば、令和八年三月三十一日までに建築されたものが対象で、存する間の五年または七年間にわたり、家屋部分の固定資産税が半額に軽減される制度があります。これは大きな税負担の軽減につながります。

また、耐震改修やバリアフリー改修を行った場合も、改修後三か月以内に所定の申告をすれば固定資産税の減額対象となることがあります。耐震改修では、工事完了翌年度分の家屋固定資産税が半額、バリアフリー改修では翌年度の固定資産税が三分の一減額となるケースもあります。

これらの軽減を受けるためには、必ず所定の申告書類と必要書類（工事証明書や領収書等）を提出することが条件となりますので、住み替えと併せて手続きの把握も忘れずに進めてください。

最後に、引越し前後の手続きとして、転出届・転入届やマイナンバー、国民健康保険・年金・印鑑登録の変更等もありますが、これらは奈良市役所または出張所で手続きが可能ですので、引越しスケジュールに含めて準備されることをおすすめします。

資金計画を踏まえた奈良市での住み替え計画の進め方

奈良市にお住まいのご夫婦が住み替えを計画される際は、現在の住宅ローン残債の状況や売却額、新居の購入費用、それに伴う諸経費を整理したうえで、具体的なスケジュールと資金バランスを検討することが大切です。

まず初めに、旧居の住宅ローンの抵当権を抹消するためには、売却代金と自己資金でローン残債を完済する必要があります。売却価格が残債を上回る「アンダーローン」の場合は比較的スムーズですが、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分をどう補うかが課題となります。例えば、不足分を自己資金で補えない場合は「住み替えローン」を検討する方法があります。ただしこの方法は借入額が大きくなるため、審査が厳しく金利が高めになる可能性がある点にも留意が必要です。

次に、奈良市の地域性や生活環境を踏まえた新居選びや返済負担の軽減について具体的に考えていきましょう。例えば、通勤の利便性や周辺の生活施設、学区、将来的な資産価値などを総合的に見て新居を選ぶことは、長期的な返済負担の軽減にもつながります。

最後に、これらを基にした具体的なアクションとして、①不動産会社に資金バランスやスケジュールの相談、②ローン審査や申し込み手続きの準備を進めることが必要です。特にオーバーローンが懸念される場合は、仮審査を早めに行い、必要に応じて自己資金の調整や住み替えローンの条件確認などを進めておくと安心です。

まとめ

奈良市で住み替えを検討するご夫婦にとって、住宅ローン残債や住み替えに伴う資金計画は大きなポイントとなります。まずはご自身のローン残債額と物件の売却相場を把握し、資金面での不安を解消することが重要です。諸費用や税制優遇の活用方法も確認し、計画的にスケジュールを立てることで、新しい生活への移行がよりスムーズになります。不安な点があれば早めの相談が安心への第一歩です。